Por lo general, las entidades financieras otorgan el 70% del valor total de una vivienda a aquellas personas que solicitan un crédito hipotecario para el pago de su vivienda; quienes en Colombia representan alrededor del 84% de la población. El 30% restante equivale a la cuota inicial que los hogares deben pagar para garantizar la compra de su vivienda, es por eso que en Tranqui te explicamos cómo lograr un plan de ahorro exitoso para el pago de la cuota inicial de tu vivienda sin tener que recurrir a créditos adicionales que terminen comprometiendo tu flujo de caja.
En la mayoría de los casos esta compra requiere de financiación pues son pocas las personas que tienen para pagar de inmediato el valor total de su vivienda pues es una inversión que tendrá un impacto en nuestras finanzas a corto y largo plazo; para lo cuál necesitamos hacer una planeación financiera adecuada, y evitar tomar una decisión desinformada y apresurada que termine apretando nuestro bolsillo.
Consideraciones antes de comprar
Generalmente, por la prisa de comprar vivienda muchas veces -influenciados por emociones y creencias- cometemos errores clásicos. Uno de ellos es no hacer una planeación financiera dedicada de nuestras finanzas y la de nuestro hogar, por eso es fundamental analizar cuánto tenemos destinado para el ahorro.
La compra de vivienda requiere de la ayuda de un crédito hipotecario o leasing habitacional, en el caso de Colombia el 84% de las viviendas se venden con algún tipo de estas opciones ya que son pocas las personas que cuentan con el 100% del dinero para realizar la compra.
Según cifras del DANE, en el tercer trimestre de 2018 julio-septiembre, las entidades que financian vivienda presentaron un incremento en la cartera hipotecaria de 2,4% en comparación con el segundo trimestre de 2018, abril-junio.
Cada vez es más común solicitar un crédito hipotecario para la financiación de nuestra vivienda, pero por otro muchas personas piden un crédito de libre inversión para completar la cuota inicial de 40 ó 50 millones para completar ese 30%. Siendo esto un grave error que puede costarle muy caro a nuestra estabilidad económica, y podemos terminar devolviendo el activo pues nuestro flujo caja no aguantó para soportar las nuevas condiciones.
Ten presente que solicitar dos créditos puede salirse de nuestras manos, si no contamos con los recursos necesarios para pagarlos. Y terminar aumentando nuestro nivel de endeudamiento mientras que el banco reduce el monto del crédito que nos va a prestar. ¡Es por esto que comprar casa es una gran oportunidad para tomarle el pulso a mis finanzas personales!.
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¿Por qué es importante la cuota inicial?
Este valor es importante porque demuestra patrimonio propio, capacidad y voluntad de ahorro; además sirve para garantizar la compra de tu vivienda ante la entidad financiera con la cual vas a adquirir tu crédito hipotecario o contrato de leasing habitacional.
Representa el 30% sobre el valor total de la vivienda que se mantiene igual para todas las personas independientemente si tienen salario mínimo o salario integral (más de 10 smmlv); pero la diferencia se encuentra en la capacidad de pago y porcentaje del ahorro que pueda destinar cada persona.
Cálculo básico para saber el disponible para la cuota inicial
Empieza por sumar los ingresos fijos mensuales de tu hogar, no es recomendable contar los ingresos variables o al menos en su totalidad para mayor seguridad. Si la suma de los ingresos es menor a 4 smmlv puedes aplicar al Subsidio Familiar de Vivienda. No olvides descontar del disponible gastos adicionales a la cuota inicial como los que hemos mencionado en este artículo.
Ahorra lo que más puedas obteniendo el dinero de tus cesantías, primas, o ventas de bienes como un carro o lote.
El momento ideal para la planeación
Para saber si te encuentras en el momento adecuado para tomar esta decisión de manera objetiva e incrementar tu patrimonio, empieza por preguntarte:
¿De qué tamaño serán las cuotas del Crédito hipotecario?, ¿Cuánto tengo en mi presupuesto?, ¿Cuánto dinero tengo ahorrado para esa cuota inicial; en mis cesantías, cuenta AFC, en el fondo de pensiones voluntarias, en la cuenta de ahorro, en el dinero guardado debajo del colchón?.
Analiza tus ingresos ¿Como se comportarán en los próximos años? ¿son variables o constantes? y en cuanto a tu empleo, ¿te brinda ayudas a través del fondo de empleados para el crédito hipotecario?. Preguntarte esto te ayudará a mantener el ahorro y evitarte dolores de cabeza como solicitar otro crédito adicional.
Durante la compra
Analiza por ejemplo, ¿Cuánto espacio tengo en mi presupuesto? y si esto junto con tus ahorros te permitirá tener una idea de cuanto crédito realmente necesitas.
Lo mejor es evitar endeudarse para pagar la cuota inicial y al menos contar con un 2% o más, del valor de la vivienda para extras en reservas como gastos de autenticación, certificados, derechos notariales, avaluos del inmueble, honorarios por estudio de título, seguro contra incendios y terremoto, seguro de vida, estudio del crédito, escrituración, registro, y en caso de que el desembolso se demore en un proyecto nuevo generalmente puedes llegar a pagar intereses de subrogación.
Ten en cuenta que las entidades financieras, financian hasta el 70% sobre el valor total de la vivienda (80% para VIS) dónde el 30% restante representa la cuota inicial.
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Recomendaciones para un plan de ahorro exitoso
Tener en cuenta las siguientes recomendaciones te evitará comprometer tus finanzas personales, reducir tu capacidad de endeudamiento, verte colgado en otros gastos necesarios del hogar, como amueblar el apartamento, gastos de remodelación, pago del predial y otros impuestos, seguros, o el mercado:
- Establece un presupuesto mensual, analiza los ingresos que recibes frente a lo que gastas. Así tendrás mayor claridad de cuanto dinero te sobra y que gastos priorizar.
- Lo ideal es aplicar la ley 70-30 donde 70% de tus ingresos serán para gastos principales, y el 30% restantes para destinar al ahorro o inversión. Además ahorrar en instituciones financieras vigiladas por la Superintendencia Financiera te dará mayor seguridad, y cuentas con beneficios como crear un historial que te ayudará cuando quieras nuevos productos y seguros en la devolución de tu dinero. Además el ahorro formal paga interés sobre los depósitos.
- Revisa tu capacidad de pago y endeudamiento, y registra tus ob
ligaciones mensuales como el pago de las tarjetas de crédito y el número de cuotas diferidas en compras para conocer el valor a pagar mensual. - Paga tus obligaciones con puntualidad, procura hacer abonos a capital junto con los intereses para disminuir el monto de la deuda y abonar un poco más de los mínimos requeridos.
- Evita sobre endeudarte con más de dos obligaciones si tu flujo de caja no es capaz de soportarlo y sin haber cancelado por completo otros créditos con anterioridad.
- Analiza el sector, compara precios, tasas y como puede costear este nuevo gasto con tu presupuesto. No te aceleres a comprar la primera casa que veas ni tomar todos los créditos que ofrece el banco, toma el tiempo necesario para elegir la mejor opción.
- Haz un control de los gastos que va a requerir tu nueva vivienda, ya sea al comprar o arrendar, o si es nueva o usada.
- No te dejes llevar por la valorización del inmueble, recuerda que los precios de la vivienda no siempre suben todo depende de los factores y la situación económica.
No te afanes, si aún no tienes el hábito de ahorrar puedes comenzar ahorrando un 10% o 5% de tus ingresos y aumentarlo gradualmente. Esto te permitirá tener una evolución en tu plan de ahorro y reajustarlo cuando lo consideres necesario, además tendrás un panorama más amplio sobre tus finanzas personales y aprender a controlar tus emociones.
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Opciones de ahorro
Considerar las siguientes opciones te ayudará no solamente a ahorrar sino también a obtener beneficios sobre ellos:
- Las Cuentas de Ahorro son una gran opción cuando buscamos estabilidad, poder retirar el dinero al momento de necesitarlo, y tenemos proyectos a corto plazo. Por otro lado los Fondos de Inversión Colectiva nos permiten ahorrar mientras obtenemos una rentabilidad de dicho ahorro y al mismo tiempo evitamos la tentación de retirarlo en cualquier momento.
- Si por el contrario tenemos proyectos a largo plazo y queremos incrementar nuestro monto de capital podemos optar por Cuentas AFC que tienen un plazo de 10 años y permiten abonos exclusivamente a crédito hipotecario o leasing habitacional. Finalmente puedes optar por un CDT en el que escoges el plazo y la periodicidad de pago de los intereses. Estos últimos pueden ser fijos o variables según las necesidades.
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Ayudas para tu crédito
En Colombia, el Gobierno Nacional ofrece subsidios para facilitar e incentivar la compra de vivienda nueva o usada especialmente a la población que no cuenta con los recursos necesarios para la compra, mejoramiento, renovación, o construcción en sitio propio de vivienda.
Al momento de escribir este artículo los programas ofrecidos son Mi casa Ya y Ahorra tu arriendo, informarte sobre estos subsidios es fundamental pues te ayudarán a reducir el dinero necesario para la compra de tu vivienda.
Mi casa ya es un programa dirigido a hogares con ingresos totales de hasta 4 smmlv es decir $3.312.464, quienes obtienen un subsidio a la cuota inicial de su vivienda con un valor entre 70 y 134 smmlv (57’968.120 y 110’967.544); además de un subsidio a la tasa del crédito de 4 puntos que aplica para 84 cuotas es decir los primeros 7 años del crédito.
El programa Arriendo Social es otorgado exclusivamente por el FNA y el Ministerio de Vivienda para todos sus afiliados con ingresos de hasta 4 smmlv por Cesantías y Ahorro Voluntario Contractual con cánones de arrendamiento desde $180.000
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Conclusión
Alcanzar una responsabilidad financiera te facilitará cubrir la cuota inicial con un ahorro programado sin tener que adquirir más deudas y que vaya a corde con tus finanzas personales que al final de cuentas son más personales que financieras. La mejor forma de poder lograrlo es tomando el control de tus gastos, manteniendo tu capacidad de endeudamiento, así como una buena calificación en centrales de riesgo. Además aprenderás a tomar mejores decisión sin verte influenciado en gran parte por tus emociones y creencias. ¡¿Qué estás esperando?!
