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Leasing habitacional o Crédito hipotecario: Cuál te conviene más

Cuando buscamos vivienda conocer el método por el cuál podemos financiarla es fundamental para garantizar la toma de una decisión adecuada. El crédito hipotecario (en pesos o uvr), y el leasing habitacional son productos que ofrece actualmente el mercado financiero colombiano para facilitarte la compra de tu vivienda nueva, usada o en planos. Ambos cuentan con elementos característicos que te permitirán escoger cuál es el que más se ajusta a tus necesidades dependiendo de diferentes factores como tu capacidad de pago, endeudamiento y preferencias. Continúa leyendo y conoce cuáles de estas dos opciones es la ideal para ti. 

¿Qué es el Leasing Habitacional?

Cuando hablamos de leasing habitacional, nos referimos a un mecanismo de financiación para adquirir vivienda nueva o usada a mediano y largo plazo. Básicamente consiste en la compra de una vivienda, realizada por una entidad financiera o banco, la cual titula bajo su nombre.

Pero antes de seguir hablando sobre qué es el leasing debes conocer las dos figuras importantes de este mecanismo: el locador y el locatario. 

El locador es el dueño del inmueble en alquiler, y por ende es quien recibe la ganancia del contrato. Mientras que, el locatario es quien hace uso del inmueble y paga al locador una suma establecida por la demanda de dicho bien. 

En el contrato de Leasing habitacional nosotros como locatarios adquirimos el inmueble comprometiéndonos a pagar un arriendo al banco (el locador), durante un periodo establecido. Al final de dicho periodo; el banco nos da la opción de elegir si comprar el inmueble, renovar el contrato, ceder el derecho a un tercero o devolverlo. 

Características del Leasing Habitacional

El contrato de leasing, se caracteriza principalmente por: 

  • La titulo del inmueble queda a nombre de la entidad financiera
  • El locatario asume el canon mensual de arrendamiento (capital e intereses) incluyendo los seguros obligatorios de incendio y terremoto que van dentro del canon; el pago de impuestos, mantenimiento y otros gastos adicionales del inmueble. Además responde por daños, y pérdida del inmueble. 
  • El banco nos otorga la opción de comprar el inmueble mediante un contrato de compraventa, renovarlo, ceder el derecho a un tercero o devolverlo al final del contrato. Al momento de comprarlo, el inmueble entra a nuestro patrimonio
  • Al igual que el crédito hipotecario, el Leasing Habitacional se puede adquirir en UVR o pesos y el plazo de financiación oscila entre los 5 y 20 años. 

Ventajas del Leasing Habitacional

  • Financia hasta el 100% del valor de la vivienda, mientras que con el crédito hipotecario es máximo el 70% para viviendas diferentes a VIS y dependiendo de tu capacidad de pago
  • Los pagos que realices mediante cuentas AFC obtienen ventajas fiscales, como reducción en la base de retención en la fuente y deducción del gasto de intereses al impuesto de renta. 
  • No requiere pago de cuota inicial, además te permite realizar desembolsos anticipados durante la construcción; y como el inmueble queda a nombre de la entidad no hay costos por constitución de hipotecas.
  • Ofrece tasas de interés más bajas dado que son transacciones exentas de renta para las entidades financieras. Además puedes financiar una vivienda nueva, usada, o sobre planos y en cualquiera el inmueble es inembargable durante el contrato de leasing.
  • Accedes a pólizas colectivas para asegurar tu vivienda con un seguro de vida.

Tipos de amortización en el Leasing Habitacional

Al igual que con el crédito hipotecario, el contrato de leasing habitacional cuenta con dos alternativas de amortización: pesos o uvr. 

Si tomamos el contrato en pesos, podemos optar por: 

  • Cuota constante en pesos: Se compone por cuotas fijas mensuales. Los abonos a capital son menores al principio y van aumentando a lo largo del contrato, lo que ocasiona que el saldo de la deuda disminuya desde el primer pago realizado pero a menor velocidad que en la amortización constante a capital. 

Por ejemplo, tomemos un apartamento por valor de $300’000.000, y por medio de un contrato de Leasing Habitacional en pesos financiamos el 100% del valor del inmueble a una tasa actual promedio de 10,60% EA (0,84% mv), por un plazo de 10 años. Como podemos ver en la tabla a continuación, nuestra cuota anual para efectos del ejemplo se mantiene constante a lo largo del periodo, dónde los abonos a capital aumentan en cada pago, mientras que el pago a razón de intereses va disminuyendo.

CUOTA FIJA

  • Amortización constante a capital: Con abonos a capital constantes durante todo el plazo la cuota mensual disminuye junto con los intereses calculados con base al saldo de la deuda, el cual disminuye con cada pago. 

Como vemos, en este caso la cuota es variable donde realizas pagos constantes a capital y el pago a razón de intereses va disminuyendo periódicamente. 

AMORTIZACION FIJA

Si tomamos el contrato en uvr, podemos optar por:  

Cuado optamos por la UVR, el valor las cuotas mensuales está sujeto a la inflación más unos puntos establecidos por el banco según el nivel de riesgo que tengas, el cual se analiza con tu historial crediticio, por ejemplo. 

  • Cuota constante en uvr: Tiene la cuota en pesos más baja de todos los sistemas de amortización. La cuota en uvr es fija durante todo el plazo, sin embargo al convertir el valor a pesos este varía en la misma proporción que la inflación. 
  • Amortización constante a capital: La cuota en pesos va disminuyendo a lo largo del contrato, mientras que la cuota mensual en UVR disminuye
  • Cuota cíclica: Son cuotas relativamente estables que se incrementan anualmente.

¿Qué es Crédito Hipotecario?

Es un préstamo otorgado por las entidades financieras a una o varias personas naturales; siempre y cuando sea utilizado para la compra, remodelación, reparación, o mejoramiento de una vivienda nueva o usada.

Características Crédito Hipotecario

  • Puedes financiar hasta el 70% del valor total del inmueble para vivienda diferente a VIS (se financia hasta el 80%) y el plazo del crédito oscila entre los 5 y 30 años
  • Debe estar garantizado por hipoteca de primer grado (no constituye hipotecas anteriores) sobre la vivienda financiada 
  • El pago de la cuota inicial no puede ser mayor al 30% de los ingresos familiares mensuales, además no se capitalizan intereses. 
  • El inmueble debe contar con seguros contra incendio y terremoto

Si quieres conocer más sobre las formas de amortización para el financiamiento de tu vivienda, conoce nuestro artículo sobre crédito de vivienda: ¿UVR O PESOS?

Ventajas Crédito Hipotecario

  • Tienes la posibilidad de realizar un pre pago con autorización del banco 
  • Al comprar el inmueble, este entra directamente a tu patrimonio
  • La tasa de interés efectiva anual es fija y el pago de intereses es mes vencido

Beneficios de las dos opciones 

Al tomar un crédito hipotecario o contrato de easing habitacional podrás acceder a los siguientes beneficios:

  • Los intereses y el ajuste por inflación cancelados durante el plazo, son deducibles de la base de retención en la fuente durante los primeros meses de cada año. 
  • Si eres declarante, este rubro será deducido de tu declaración de renta.
  • Tienes la posibilidad de utilizar los recursos de una cuenta AFC para ahorrar y luego pagar la cuota inicial de tu vivienda, los pagos mensuales, o el canon de arrendamiento. De este modo, la entidad o banco descontarán automáticamente los pagos periódicos de la obligación directamente de la cuenta; solo si pertenecen a la misma entidad. 
  • En caso de que te retrases en los pagos, las entidades financieras primero recurren a acuerdos de pago, reestructuraciones, conciliaciones, y demás alternativas para que te pongas al día y evites una restitución de su vivienda. 

Finalmente 

Tanto el crédito hipotecario como el leasing habitacional, son alternativas que te facilitan adquirir la vivienda que buscas. Si bien con el crédito hipotecario el inmueble queda a tu nombre y entra a ser parte de tu patrimonio de inmediato, con el leasing tienes mayor plazo para elegir si quieres comprarlo, renovar el contrato con la entidad financiera, o ceder el derecho a un tercero además de los beneficios tributarios. Ahora que conoces los beneficios y desventajas que ambas opciones tienen para ofrecerte, ¡la decisión está en tus manos!. 

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