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Gastos adicionales de adquirir vivienda​

En muchas ocasiones, no conocemos con exactitud los gastos que implican la compra de una vivienda, pues únicamente consideramos el valor del crédito hipotecario y la cuota inicial. Por eso, es importante calcular el valor de estos gastos para poder destinar un espacio dentro de nuestro presupuesto que nos permita mantener el inmueble que queremos por el plazo deseado sin afectar nuestro flujo de caja.  

En Colombia, son necesarios ciertos trámites y documentos requeridos para tomar un inmueble. Estos sirven como garantía tanto para las entidades financieras, como para quien van lo va adquirir (el locatario); y el dueño del inmueble (locador).

A continuación veremos los gastos más comunes en los que debemos incurrir en el momento de comprar o arrendar una vivienda:

Gastos en documentación:

Son necesarios cuando se solicita un  Crédito Hipotecario o Arrendamiento Habitacional . Ten en cuenta, que si tienes el dinero para cancelar el valor total del inmueble tus costos serán menores.  

  • Evaluación de crédito:  La entidad financiera que elijas puede cobrar por hacer el estudio de los documentos, la verificación de los datos y la calificación en los centros de riesgo a sus clientes para determinar su capacidad de endeudamiento y pago. Este valor puede estar entre $ 100.000 y 120.000. 
  • Avalúo:   Un asesor Llamado perito de la entidad financiera realiza una evaluación técnica sobre el inmueble para determinar su valor comercial. El asesor cobra honorarios entre $ 100.000 y $ 150.000  por esta labor.  

Minuta de venta e hipoteca:  Con el estudio realizado. 

  • Estudio de títulos:  En promedio equivale a 1.2 x 1.000 sobre el valor comercial del inmueble, sin embargo este valor puede cambiar según el banco que elijas. 

Gastos de cierre

Son aquellos costos en los que incurres como compradores cuando se cierra el proceso de compra y adquisición de la vivienda. Para el año 2018 estos representan:

  • Impuestos municipales (Gasto de beneficencia): Representa el 1% del valor total de la compra del inmueble. Dependiendo de la ciudad existen impuestos adicionales según lo establecido en las partes. 
  • Impuestos para los derechos de registro:  Equivale al 5×1.000 sobre el valor total de la venta más el 5×1.000 al valor de la hipoteca.
  • Escrituración (Gasto de registro): Este pago notarial se cancela el 3×1.000 + IVA sobre el valor total de la venta al momento de la firma de la escritura. Tanto el vendedor como el comprador pagan el 50% de este valor, sin embargo, el vendedor del inmueble paga un 1% adicional a razón de la retención en la fuente sobre este valor.   
  • Levantamiento de hipoteca:  Al pagar la totalidad del crédito se levanta la hipoteca y se transfiere el inmueble al propietario. Estós: gastos notariales hijo asumidos en su totalidad por el comprador. 
  • Registro de compraventa e hipoteca:  Los inmuebles financiados a través de un crédito hipotecario se convierten en un contrato de compraventa que se convierte en la escritura pública y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. 

El comprador cancela el 1,94% y el vendedor el 1,67% sobre el valor total del inmueble. Para que el inmueble sirva como garantía debe ser libre de gravámenes, limitaciones al dominio y totalmente saneado.

  • Registro de escritura de transferencia:  Aplica para compras a través de contrato de Leasing Habitacional o arrendamiento financiero. Es una transferencia a favor del banco, donde debes inscribirte en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y suscribir el contrato de arrendamiento.

Otros gastos

Otros gastos adicionales para que tengas en cuenta son:

Certificado de tradición y libertad: Es un documento expedido por la Cámara de Comercio que acredita el estado jurídico, la posesión actual y el anuncio anterior que desea comprar; . u valor es de $ 15,700   por cada inmueble por separado También se puede solicitar al momento de cerrar El Negocio. EnPor internet, obtendremos un descuento del 6%, es decir pagarías $ 14.800. 

Autenticación de firmas: Tiene un valor de $ 4.284 + IVA en 2018 por firma estipulada en el trámite.

Copias de escrituras: TSe trata de un costo de alrededor de $ 3.750 por hoja. 

Gastos de adecuación

No olvides los gastos como el pago de la  mudanza, bombillos, cortinas, puertas, enchapes,  rejas, pisos,   instalación de gas, entre otros. Este valor oscila entre $700.000- $1’700.000 puede variar según la empresa que contrates para la mudanza y la calidad de los productos.

Si por ejemplo … 

Pensemos que vamos a adquirir una vivienda en $ 200.000.000:

  • Tu banco cobra por la evaluación del crédito al rededor de $ 100.000. 
  •  El dinero financiero cobra $ 300.000 por cada $ 100.000.000 del valor de la vivienda, en este caso sería de $ 600.000. (Este gasto aplica solo para vivienda usada)
  • Los gastos notariales de escrituración y compraventa equivalen a $ 1.080.000. Luego de dividirse 50% el vendedor y 50% comprador, deberías pagar $ 540.000
  • Estudio de títulos: $ 240.000
  • Impuesto municipal: $ 2.000.000 e impuestos derecho de registro: $ 1.000.000
  • Levantamiento de hipoteca: $ 350.000 y certificado de tradición y libertad: $ 15.700
  • Autenticación: $ 5.000 y copia de escrituras: $ 3.800

Para un total de $ 4.854.500  en gastos adicionales al adquirir su vivienda.  

Consideraciones finales 

Recuerda mantenerte al día sobre las tarifas anuales establecidas por la Superintendencia de Notariado y Registro y sobre las tasas y tarifas que ofrecen las entidades financieras.  ​

Para concluir

Es frecuente que cuando decidimos comprar vivienda comprometamos todo nuestro dinero para la cuota inicial y el crédito hipotecario, y luego nos encontremos en dificultades para costear los demás gastos adicionales que vienen con esta compra. Planifica con antelación el presupuesto que necesitas incluyendo los gastos que analizamos en este artículo ya que como pudiste ver representan al rededor del 2% del valor de la vivienda. 

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