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Crédito hipotecario: UVR o pesos

UVR o pesos es una de las decisiones más importantes que tendrás que tomar al revisar las opciones de financiamiento para adquirir vivienda. En este artículo te presentamos las diferencias y los detalles más importantes que debes considerar para tomar la mejor decisión.

Escoger el método de financiamiento para adquirir tu vivienda o contrato de leasing habitacional, es una de las cosas más importantes que deberás hacer en tu planeación financiera para comprar casa. Sobre todo, porque se trata de una deuda a largo plazo que puede ir desde los 5 hasta los 20 años.

En Tranqui queremos explicarte cuáles son los principales sistemas de amortización de un crédito hipotecario, cuáles son las diferencias entre UVR o pesos, y darte una guía para que puedas escoger fácilmente cuál es el que mejor se ajusta a tus gustos, necesidades y, sobre todo, a tu presupuesto.

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De acuerdo con Raddar, una firma de estudios de mercados dirigida por Camilo Herrera, comprar casa es uno de los 6 hitos financieros en la vida de un Colombiano. Es una decisión que tendrá tal impacto en tus finanzas personales, que es mejor asegurarte de ​no poner tu futuro en juego por una mala compra.

Qué es un sistema de amortización

Cuando hablamos de amortización de crédito nos referimos al proceso por el cual pagamos una deuda. Este proceso puede hacerse de distintas formas; sin embargo, la más frecuente es a través de pagos periódicos que realizamos como deudores a nuestro acreedor.

Ten en cuenta que, para todos los sistemas de amortización, las cuotas mensuales incluyen:

  • Capital
  • Intereses
  • Seguros y otros cobros

En otras palabras, siempre que pagas una deuda, cada cuota aporta una parte del dinero a cada uno de estos conceptos. Esto sucederá durante el plazo que hayas pactado con la entidad financiera.

Para qué sirve

Pues bien, los sistemas de amortización te permiten pagar tu deuda poco a poco. En algunos casos, podrás elegir si quieres tener la misma cuota durante toda la vida del crédito; en otros, si quieres que la cuota aumente o disminuya a medida que pasa el tiempo. Según el tipo de amortización que elijas, verás tu crédito comportarse de una u otra forma a medida que vas pagando.

Cuál es la diferencia entre UVR o pesos y por qué es importante conocerla

Al elegir tu crédito hipotecario tendrás que decidir si quieres que esté expresado en pesos, o en UVR. Esto significa que el valor de tu préstamo y las cuotas puede leerse -por ejemplo- como $300.000.000 (en pesos), o 8.754 UVR. Este último, resulta de dividir 300 millones entre $34.270 que es el valor de la Unidad de Valor Real (UVR) para 2019.

En nuestra  página de indicadores económicos puedes ver siempre el valor de la UVR y una explicación de qué es

Cada sistema (UVR o pesos) se diferencia por cosas como:

  • El porcentaje máximo de financiamiento sobre el valor de tu vivienda
  • La tasa de interés que te cobrarán por tu crédito
  • El plazo que tendrás para pagar
  • La forma de pago de la cuota inicial

Sin embargo, la diferencia más clara está en el hecho de que el sistema de UVR actualiza su valor de acuerdo con la inflación. En este sentido, será muy importante que tus ingresos aumenten cada año por lo menos en la misma proporción. De lo contrario, podrías ver que las cuotas crecen y tu capacidad adquisitiva disminuye.

Finalmente, ten presente que cada uno de estos dos sistemas tiene distintas alternativas de amortización (o pago) del crédito hipotecario. Además, es importante que preguntes a tu entidad cuál sistema te permite realizar pagos adicionales, en caso de que un día quieras abonar a capital o disminuir el valor de las cuotas siguientes​.

A continuación te explicamos cada sistema y las opciones de amortización que encuentras tanto en UVR o pesos.

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Crédito hipotecario en pesos

Cuando pides un crédito hipotecario en pesos, significa que el valor de tu crédito no cambiará mientras lo pagas. Es decir, que si te prestaron $300.000.000 de pesos, tendrás que pagar $300.000.000 más los intereses que ese monto genere a lo largo de tu crédito.

En Colombia, este sistema maneja dos opciones principales de amortización:

Abono constante a capital 

Si eliges este método de amortización, el valor de la cuota en pesos disminuye a partir de la segunda cuota, siendo la primera la más alta. Esto implica, que debes presentar una mayor capacidad de pago ante el banco y poder pactar cuotas iniciales más altas que las finales.

Cuota fija

Si eliges este método de amortización, el valor de la cuota en pesos se mantiene fijo hasta pagar la totalidad del crédito, lo único que podría variar es el precio de los seguros.

La diferencia básica entre el abono constante a capital y la cuota fija es que en el primer sistema de pago, todos los meses hay un pedazo de la cuota que siempre será el mismo para pagar el capital de tu crédito. Esto significa, que el monto de la cuota va cambiando por los intereses que pagas todos los meses sobre el saldo. En cambio, cuando pagas un crédito con cuota fija, el valor que abonas a capital también cambiará cada mes.

Veámoslo en un ejemplo. Supongamos que tienes un crédito de 1 millón de pesos, y lo pagarás a 4 cuotas, a una tasa de interés del 1% mensual:

Ejemplo abono constante a capital:

uvr o pesos capital constante en pesos

Como ves, en un crédito con abono constante a capital la cuota cambia. Empieza siendo alta y termina siendo baja.

Ejemplo cuota fija:

uvr o pesos cuota fija en pesos

Como ves, en un crédito con cuota fija, todos los me
ses pagas lo mismo y la parte que abonas al capital del crédito cambia mes a mes.

Por qué o cuándo elegir el crédito hipotecario en pesos

El sistema en pesos es una buena opción para alguien que cuenta con ingresos suficientes para asumir una cuota más alta que en el sistema en UVR. Sin embargo, este es un buen sistema si lo que quieres es pagar tu deuda lo más rápido posible.

También es recomendable para cualquier persona que prefiera saber con exactitud el monto a pagar por su crédito y sus cuotas (incluyendo capital, intereses y saldo) y estar segura de que este nunca va a cambiar.

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Crédito hipotecario en UVR

Desde 1972 existió en Colombia un sistema que le permitía a quienes ahorraban para comprar vivienda, proteger su dinero de la inflación atando su ahorro (y posteriormente su crédito hipotecario) a una Unidad de Poder Adquisitivo Constante, más conocida como UPAC.

Sin embargo, a partir de una reforma en el sistema de 1994, la UPAC no estaba relacionada con la inflación, sino con la DTF (que es una variable que cambiaba según el comportamiento del sistema financiero colombiano y no del promedio de los precios de la economía). El hecho de que la DTF creció mucho más que la inflación, ocasionó que el valor de los créditos hipotecarios creciera mucho más rápido que la capacidad de las personas de pagar (porque los salarios estaban atados a la inflación).

Muchos saben cómo terminó la historia. Muchas familias perdieron sus casas en medio de la última gran crisis financiera en Colombia y para poder volver a la normalidad, se decidió eliminar el UPAC y crear un nuevo sistema con un nuevo indicador: la Unidad de Valor Real, más conocida como UVR.

La UVR permite que un crédito hipotecario sea expresado en una unidad que aumenta o disminuye al mismo tiempo que la inflación aumenta o disminuye. Como nuestros salarios también dependen de la inflación, el sistema evita que suceda lo que sucedió con el UPAC: si la inflación sube, las cuotas del crédito hipotecario suben, pero los ingresos de la persona también suben.  

Este sistema tiene tres modalidades de amortización en Colombia: cuota baja, cuota media, y cuota cíclica.

Cómo funciona la UVR en un crédito hipotecario

La UVR le permite al banco asegurar que el dinero que nos presta no pierde valor por la inflación. Es decir, que si nos da $100.000.000, al finalizar de pagar el crédito la entidad pueda volver prestar este dinero manteniendo su capacidad adquisitiva. En este sentido, un crédito en UVR nos cobrará el valor de la inflación más una tasa de interés que establece el banco según nuestro perfil.

Si elegimos un crédito hipotecario en UVR, tendremos que escoger entre los siguientes tres sistemas de amortización:

Cuota constante en UVR (Cuota baja)

En esta modalidad, pagarás siempre la misma cuota en Unidades de Valor Real. Sin embargo, a medida que la inflación aumente, el valor a pagar en pesos aumentará también. Esto porque para calcular cuánto tienes que pagar, habrá que multiplicar el valor de la UVR por el número de unidades de tu cuota.

Es probable, que el saldo de tu crédito en pesos aumente durante los primeros años del mismo, porque harás abonos más pequeños a capital que con otros sistemas.

Cuota constante a capital en UVR (Cuota media) 

En esta modalidad, la cuota en UVR irá disminuyendo. Esto significa, que empezarás pagando cuotas altas en pesos, y poco a poco irán bajando.

Como haces mayores abonos a capital, verás que el saldo de tu crédito debe empezar a bajar a un mayor ritmo que con el primer sistema de amortización.

Cuota cíclica

En esta modalidad, pagarás siempre la misma cuota en Unidades de Valor Real. En el fondo, funciona de la misma forma que en el primer sistema.

La diferencia, es que en el sistema de cuota baja, tus cuotas cambian mensualmente de acuerdo con el comportamiento de la inflación.

En el sistema de cuota cíclica, tus cuotas cambian anualmente, también de acuerdo con el comportamiento de la inflación.

Mientras tanto, el valor de las cuotas puede ir disminuyendo durante el año. Al empezar un nuevo año, vuelven a aumentar por la actualización a la inflación.

Por qué o cuándo elegir el crédito hipotecario en UVR

El crédito en UVR es una buena opción para las personas que todos los años tienen una actualización de su ingreso según la inflación. Es el caso de personas con contratos laborales, a término indefinido, en cuyas empresas realicen un ajuste salarial anual.

También es una buena opción para personas que no tienen suficiente capacidad de pago para acceder a un crédito en pesos. En estos créditos es más fácil lograr mayores montos de financiación y cuotas más bajas al inicio del crédito que con uno en pesos.

Recuerda que…

Para cualquier modelo de amortización: 

  • A pesar de que cada sistema tenga requerimientos especiales, el factor más importante para acceder a un crédito es tu capacidad de pago actual y a futuro.
  • El plazo de un crédito hipotecario -sea en UVR o pesos- oscila entre los 5 y 30 años. Pero generalmente, el mercado ofrece plazos hasta de 20 años.
  • El porcentaje máximo de financiación de tu vivienda no puede superar el 70% del valor total de la misma, mientras que el 30% restante equivale a la cuota inicial de tu vivienda cuyo valor no puede superar el 30% de los ingresos familiares. 
  • Las tasas de interés se rigen bajo el límite impuesto por la ley, conocido como tasa de usura. Ten en cuenta que la cuota fija en pesos cuenta con un interés más alto debido a que el riesgo para el banco es mayor.
  • Al adquirir tu vivienda debes incurrir en gastos adicionales como seguro contra incendios y movimientos sísmicos. 
  • Si deseas adquirir un crédito en UVR pero quieres protegerte de un incremento elevado del ​IPC, puedes adquirir el seguro contra la inflación.
  • En caso que desees cambiar el sistema de amortización debes negociarlo directamente con tu banco​.​

Te puede interesar: Todo lo que debes saber de los subsidios de vivienda en Colombia 

Para concluir

Cada una de los anteriores sistemas de amortización cuentan con características específicas, sin ser ninguno mejor que otro​, incluso ​aunque ​muchos compradores de vivienda hayan perdido la confianza en ​la UVR luego de la crisis ​del UPAC. Es por esto que debes analizar cuál se ajusta mejor a tus necesidades
e ingresos​.

​Encuentra la mejor opción para ti, conforme con tu perfil de riesgo y sin olvidar variables ​importantes como ​las proyecciones de inflación​.

¡​Éxitos! 

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