Comprar o arrendar vivienda. blog

Arrendar o comprar vivienda: Cómo elegir

Al momento de buscar vivienda la gente se pregunta si comprar o arrendar; pero muchas veces termina influenciada por diferentes creencias. Lo cierto es, que esta decisión depende de factores que pueden variar en cada caso y son fundamentales para tomar una buena decisión. Continúa leyendo y descubre todo lo que debes saber al momento de elegir comprar o arrendar vivienda y encuentra cuál es la mejor opción para ti. 

¿Arrendar o comprar?

La respuesta es muy poco razonable si decidimos hacer comparables las dos opciones (comprar vs. arrendar) ya que, de entrada, no lo son.

Decidir comprar tu primer vivienda no debe ser solo una decisión emocional, sino también económica, pues tendrá un gran impacto sobre tu futuro y el de tu familia. Por eso cuando nos vemos ante decisiones como esta, primero buscamos obtener seguridad especialmente con nuestros seres queridos, e inconcientemente terminamos influenciados por las opiniones de los demás sin analizar ¿por qué hacerlo? y ¿de qué me sirve?

Un cálculo básico que te ayudará 

Si al sumar las cuotas del arrendamiento en un año, estas son menores a lo que pagaríamos por los intereses del crédito, más los costos de reparaciones, impuestos, seguros y cuotas de administración, es conveniente arrendar, siempre y cuando destináramos la diferencia entre estos dos valores (los del gasto de arriendo y los de los gastos de la compra) a una inversión (p.ej. un fondo de inversión colectiva). En cambio, cuando el costo de arrendar sea mayor al costo que pagaríamos por el crédito hipotecario, lo más recomendable sería comprar.
Este cálculo nos ayuda a tener una idea más clara de cuándo puede ser mejor comprar o cuando arrendar. 

Que tener en cuenta para comprar o arrendar vivienda 

Financieramente, el momento ideal para comprar vivienda es aquel en el que disfrutemos de una seguridad económica en términos de ingreso; es decir, que este no varíe considerablemente de un mes a otro y que contemos con la seguridad de mantenerlo o incrementarlo en los próximos años. 

Este ingreso, además, debe ser suficiente para cubrir los gastos que vienen con la compra de la casa: las cuotas, los seguros, la administración, las adecuaciones, los muebles, las reparaciones, los impuestos, sin poner en riesgo las demás responsabilidades del hogar. 

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También es importante considerar la coyuntura y perspectivas económicas sin ser un economista experto; con analizar las tasas del mercado, los precios de la vivienda y las expectativas en el sector que buscamos es suficiente. Si nos encontramos en un momento en el que los precios de la vivienda están en sus máximos históricos, será  mejor esperar unos años mientras juntas la cuota inicial y construyes un fondo de emergencia, mientras bajen nuevamente y comprar. Si las tasas del mercado están en sus máximos históricos y se espera que empiecen a bajar, sería oportuno buscar un crédito atado a una tasa variable en lugar de un crédito atado a una tasa fija.
Si creemos que en el corto o mediano plazo pudiéramos necesitar movernos a una casa más grande (porque se nos creció la familia o queremos estar más cerca al trabajo o al colegio o tenemos que trasladarnos de ciudad) o tuviéramos que vender el apartamento para salir de una crisis económica, tendríamos que prepararnos para aguantar varios meses mientras se vende por el precio que queremos.

5 aspectos importantes para tomar la decisión 

“Todos deberíamos comprar vivienda” 

Comprar casa es la “mejor inversión” pues demuestra seguridad, realización financiera, y es legado familiar.

“Pagar arriendo es construir patrimonio para otro”, por eso es mejor construirlo para mi mismo/a comprando

El valor de la vivienda cada vez se encarece más

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Empieza por analizar lo general 

Creencias como estas -que no son ni ciertas, ni falsas -, influencian nuestras emociones y nos impiden tomar una decisión objetiva. Recuerda que la mejor opción para cada caso, depende de la situación y que vaya a fin a tus gustos y preferencias.

            ¿Es la primera vivienda o sólo busco un lugar mejor (o más sencillo) frente al que me encuentro ahora? 
            ¿La decisión depende de mi o cuento con alguien más?
            ¿Casa o Apartamento?
            ¿Nuevo/(a) o usado/(a)?
            ¿Es el sector que quiero o qué puedo?

Analiza si con tu próxima vivienda esperas una mejora en tu estilo de vida, o prefieres algo más sencillo que te permita ahorrar para una próxima gran inversión.

Por otro lado cuando nos referimos a un apartamento, es un espacio más sencillo, práctico y simple que te brinda mayor seguridad y acceso a los espacios que necesitas. Mientras que una casa ya sea en conjunto cerrado o individual, demanda más limpieza, fumigación, junto con todas las obligaciones adicionales que esto implica.

Si es nuevo/(a), pregunta por los acabados del inmueble, ¿se entrega en obra gris?, ¿qué tipo de acabados trae?, ¿qué adecuaciones faltan?, con eso puedes planear mejor otros gastos extras. Por el contrario, si es usado/(a), ten en cuenta remodelaciones o actualizaciones que tengas que hacer para adecuar el espacio a tu gusto.

En cuanto al sector… ¿Te gustaría vivir cerca a tu suegra u otro familiar?, o preferirías cerca a tu gimnasio, centro comercial, avenidas principales, o alternas; además piensa ¿cómo es el tráfico de la zona?. Por ejemplo, recuerda que con el incremento en los precios de la vivienda, el Sur Oriente de Bogotá y sectores como Salitre fueron los mas afectados en el incremento del m2 siendo del 11%.  

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¿Quiénes toman la decisión?

              ¿Somos dos?, ¿Buscamos algo que no afecta la relación?, ¿Qué aspectos no son negociables?
              ¿Nos ayuda a crecer financieramente? 
              ¿Nos compromete económicamente?

Revisa que está buscando tu pareja y cómo se puede complementar con tus ideas, cosas como ocupar espacios más amplios o mejor cuartos sencillos donde quepa lo necesario. Además pregúntate si esta decisión les dificulta el ahorro para inversiones futuras o por el contrario los ayudará a mantener su nivel de crédito.  

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Conoce las expecativas

             ¿Es para mi solo?, ¿Si somos una pareja, buscamos hacer crecer la familia?  
             ¿Cuento con estabilidad laboral?, ¿Hay posibilidad de traslados futuros?
             ¿Por cuánto tiempo planeo vivir?, ¿Es para negocio?, ¿Inversión?
             ¿Cuál es el costo de oportunidad?, ¿Con ese dinero, hay algo que me haría más feliz?

En primer lugar, si esperas tener hijos a corto plazo esto representará una carga financiera adicional para tu flujo de caja, por lo que la idea de comprar casa puede pasar a un segundo plano dependiendo de tu presupuesto.

Si tu trabajo te demanda viajar constantemente, esperas un traslado, o tienes ingresos variables  en caso de ser independiente, debes priorizar y considerar mejor la opción de arriendo. Si por el contrario; planeas quedarte a largo plazo, establecer un negocio, tener un soporte financiero para futuras inversiones y además cuentas con ingresos estables, entonces es mejor considerar la opción de compra. 

Es probable que quienes se independizan optan por el arriendo; sin embargo, aquellos que cuentan con un mayor poder adquisitivo gracias a ingresos más estables también pueden considerar la opción de compra y aún así tener menos gastos que una familia con hijos.

four. Vivienda

Continúa con la planeación financiera

Según cifras del DANE, en Colombia el 78,2% de las personas que están en busca de vivienda nueva o usada acuden a un establecimiento de crédito.
            ¿Cuánto es el presupuesto real?   ¿Qué tanto espacio tengo en mi presupuesto? 
            ¿Cuánto estaría dispuesto a prestarme/(nos) el banco?
             ¿Cuánto ahorro tengo?, ¿Proviene de cesantías, cuentas AFC, FPV, cuentas de ahorro?
            ¿Cómo se comportarán mis ingresos en los próximos años?
            ¿Podré seguir con mis gastos adicionales como adquirir muebles, seguros e impuestos?
           ¿Cuento con un apoyo económico adicional? 
           ¿Por cuánto tiempo quiero adquirir el crédito?

Establecer un presupuesto real para la cuota inicial, mensualidad o arriendo según el plazo; significa tener el dinero a tu alcance inmediato y convertirlo en efectivo; sin considerar regalías, bonos y primas que en ocasiones no son fijos. Por eso ¡Considéralo como una oportunidad de planeación financiera!; piensa que dichos aspectos te salvarán de recurrir a un crédito de libre inversión para completar la cuota inicial como le ocurre a muchas personas sin una planeación efectiva de sus finanzas. Ten en cuenta que los apartamentos son bienes poco líquidos, es decir, que no son fáciles de vender sí quisieras hacerlo al instante.

Si piensas arrendar, lo ideal es contar con el valor de al menos 2 o 3 arriendos por si llega un caso de emergencia y en caso de querer comprar, recuerda que tus ingresos deben poder pagar en 4 veces el valor de las mensualidades.

Si quieres conocer más sobre la financiación de tu crédito hipotecario haz click aquí.

five. VIVIENDA

Analiza el mercado

          ¿Cómo se están comportando los precios de vivienda?, ¿En que ciudad me encuentro?

          ¿Cómo se están comportando las tasa de interés del mercado?

          ¿Qué tan probable es el impuesto de valorización?

          ¿Está decisión cómo se ve afectada con la ley de financiamiento?, ¿La vivienda usada va a tener Iva? 

Conocer y comparar los precios de la vivienda en el periodo en que te encuentras frente a los precios esperados, es importante para mediano y largo plazo en la ciudad que decidas. En Bogotá, el gasto promedio mensual de un hogar en arriendo es al rededor de $1,4 millones mensuales, es decir $17,5 millones al año. Además, hay que considerar el valor del impuesto por valorización comparado con la inflación proyectada pues representa una oportunidad para obtener ganancias por valorización si deseas venderlo o alquilarlo a futuro. 

Por otro lado, conocer el comportamiento de las tasas de interés en el mercado colombiano te permite tomar una mejor decisión ya que si estas se encuentran en máximos históricos será mejor abstenerse de esta decisión para dicho periodo mientras bajan nuevamente

Ejemplo de como analizar tu compra de vivienda

Como ves, analizar las condiciones económicas, plazos, presupuesto y documentaciones son esenciales para tomar la mejor decisión. 

  • ¿Cuál mensualidad es más costosa?, ¿él pago de un arriendo, o los intereses de una hipoteca? incluyendo otros gastos como administración , seguros obligatorios y otros gastos notariales.

Ten en cuenta que sí por ejemplo, adquieres una vivienda diferente de V.I.S por un valor de $350’000.000; y pagas la cuota inicial del 30% ($105’000.000) y el 70% restante ($245’000.000) lo financias a un crédito de 12 años en pesos a una tasa actual de 13,75% EA (1,079% mv). Tu cuota mensual será de $3.360.665,52 incluyendo capital e intereses; para lo que al final de 12 años terminará siendo $483.935.834,92  por el total del inmueble, casi el doble de su valor actual; donde cerca del 98% pertenece a intereses. Mientras que, el canon de alquiler que se ajusta anualmente con la inflación ha venido bajando, siendo actualmente del 1% del valor de los inmuebles. 

  • Cuando se vive en arriendo, el principal costo es el canon de alquiler, que como vimos anteriormente ha venido disminuyendo. Mientras que al comprar vivienda incluyes el costo del crédito, manutención y el costo del impuesto predial que representa el siete por mil del valor de la vivienda; cuyo incremento anual ha sido del 19% y 16% para estratos 5 y 6 en Bogotá, superior al de los arriendos.

  • Si decides comprar y deduces intereses del crédito, podrás ahorrarte la retención en la fuente  

Para concluir

Al momento de comprar asumimos costos adicionales, -más allá del crédito, algunos de los cuales pasamos inadvertidos y que no se podrían recuperar si decidimos mudarnos después de unos años y adquirir otra propiedad-. Cualquier decisión que tomes, debe ser objetiva y no guiada por emociones que en ocasiones nos conducen a actuar apresuradamente, y pueden hacernos devolver el inmueble porque simplemente nuestro flujo no soportó las nuevas condiciones. Recuerda que esta es una decisión relativa según tus expectativas, costo de oportunidad, planeación financiera, y situación actual del país; donde lo más importante será tu estabilidad y la de tu familia. 

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